現金決済は有利。銀行の貸し付け手続きの時間が不要。
物件見学には知り合いの大工さん建築士を連れて行く。日当１万円払う。
物件条件
現金買い
現状が満室レベル
３０%以上
１０年はもつ
１部屋あたりリフォーム代が家賃の半年以内。
手入れがされている
購入後のリフォーム費用は５０万円以下（推定）
値引き交渉ができること
リフォーム代は交渉理由。
１棟あたりのキャッシュフローが毎月１０万円以下はやめておく。てまがかかるから。
現場確認
現場確認では写真をとるべし。価格交渉の時に、物件の傷を理由にできる。
住宅が密集しているエリアのアパートは入居がいい。近隣のアパートの入居率もチェック。現場確認では騒がない。
水回りがリフォームされていたら買い。水回りはカネがかかるから。
古い物件は床下を確認する。下に入れなければ１階の畳をめくる。
古い物件の注意
間取りが古い
畳の部屋が多い
風呂トイレ汚い
くみ取り式トイレは水洗化に１つ５０万円はかかる
相続、引退が理由の場合は割安物件になる。
安い価格で出ている物件は、脇が甘いか、売り主があきらめている。値引き交渉ができる。
アパートより戸建ての方が、値引きがきく。投資家ではない人が売りに出しているので、早く処理したがっている。
情報入手時点の確認事項
売却理由、急いでいるか、売り主近況、値引きできるか
外壁の状態、室内の状態
過去の入居率、いくらでかせるか
指し値には理由をつける
見てきたときにだらしないぶっけんであった
ペンキの色違いみっともない
外壁塗装でいくらかかる
測量はしなくてよい
リフォーム代は、残存価値と家賃設定による。
電球を１００Wに変えると印象がよくなって入居が決まる。
日光があたらない場所は、白い砂利や砕石を敷くと光が反射して明るくなる。自販機の前とか。但し人が歩く場所はすぐによごれるので、別。
リフォーム代の上限は、一部屋あたり家賃の６ヶ月分。
人気リフォーム
ウォッシュレット
フローリング
セキュリティライト
砕石
シーリングライト
電球１００W
芳香剤
入浴剤、シャンプー、石けん、ひげそりなどを複数で設置
カップラーメンなどをサービス。
クッションフロアはナラ材のフローリングを貼る
外階段にはセキュリティーライト
メインカラー：サブカラー＝９：１～８：２
アクセントは１％
ナス紺色、淡い黄色、金色
ケルヒャーの高圧洗浄機
チップを効果的につかう。不動産屋の営業、入居者の手伝いに対して。
入居決定
サービス品（カップラーメン、はぶらし）
自動販売機つき
カラーリング